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REITS信托欲充当购物中心融资主角尚路

时间:2018-10-19 12:14:15 来源:互联网 阅读:1次

REITS信托欲充当购物中心融资主角尚路途漫漫联商

复旦房地产研究中心副主任华伟:欲充当融资主角REITS路途漫漫 REITS作为专业理财、社会化投资的一种方式,1998年在业界曾被热烈讨论过,近又在媒体上频繁出镜。众多的商业地产开发商更是对此寄以厚望。复旦房地产研究中心副主任华伟的观点略有不同,他告诉:要想充当融资主角,REITS在中国的道路依然很漫长。 华伟认为,今天,外商企业、个人的投资已远不能涵盖外资运用的全部,海外基金越来越为人所关注,REITS入境,是大势所趋。但任何一个投资方式来到一个新环境都要有所修正,REITS也一样。 重要的是,要看到国际经验和中国国情之间的距离,其中,那些距离是可以通过中国的法制法规的完善而改善的?那些是需通过人文观念的接轨而缩短的?那些是可以通过投资理念、技术组合来调整的?这往往要落实到现实的操作性问题,而只有把国外的资本和中国的市场要求切实结合起来,才是解决问题的关键。 华伟认为,到目前为止,房地产信托项目仍是杯水车薪,REITS更是远水解不了近渴。 很多人把基金不能进入大陆归因于法律法规的滞后,华伟认为这个说法过于简单。他说,法律法规等经济环境只是一个方面,而包括人文、地域、消费、习俗等更广泛意义上的环境,才是REITS是否适合在中国成长的关键。 华伟指出,REITS无法唱主角,一个很重要的原因,是中国还根本没有太多的房地产信托产品让基金有用武之地。华宇举例道:很多的楼宇都已分割卖给了无数小业主。过分倚重银行信贷的地产开发商因为资金链紧张,需要快速的资金循环,所以只有不断通过销售来实现回款,这种传统的销售模式决定了其后的营业模式,往往导致甲级写字楼档次降低,购物中心变成了小商品市场。基金要把它们买下来,就必须和数不清的小业主打交道,或者是小块物业散布在不同区域,这样它的管理成本会变得非常高昂,利润被高昂的管理成本所消耗。 华伟说,一个高明的MALL发展商,应该意识到只租不售更有利。用租金维持利息、日常运转和每年的分红,每年净资产评估值的上升变成单位净资产值的上升,然后成为向海内外融资的保证,更好地投资于下一个项目,这是一个理想的增值模式,对投资回报长的商业地产商来说尤其应该如此。 另外,华伟指出,REITS的发展也会受到大众投资心理的影响。比如,中国人习惯于自己买房子,而不是用买房子的钱投资到信托基金里去换成股份。现在还有不少人把买股票和买房子对立起来,管前者叫虚拟投资,后者叫产业投资,这种划分思路是应该改变的。再比如,过去我们总认为中国人有着储蓄的传统,习惯攒钱去消费,而西方人是不储蓄的,其实这也是一个误读,西方人也储蓄,只是他们更多的是委托专业机构进行投资,把精力放在消费上。当然,每一种消费、投资习惯并没有好坏之分,对投资者来说重要的是让工具去契合当地情况,而不是相反。 香港将发行全球房地产投资信托 弗朗西斯科 格雷拉(Francesco Guerrera)香港报道 香港房屋委员会(Housing Authority)将于12月公开发行全球规模的一只房地产投资信托(REIT),比预期提早4个月。此举将从商店和停车场的上市中筹资200亿港元(合26亿美元)。 加快这一里程碑式交易的决定透出一种迹象,即该政府机构有信心,投资人将对该地区首只房地产投资信托感兴趣。如果香港房屋委员会交易成功,可能会推动亚洲房地产投资信托市场,因为这会吸引亚洲大批房地产公司中的一些使用房地产投资信托来筹资。这种工具被广泛运用于美国和澳大利亚。 香港政府希望,该交易将堵住房屋委员会预期经费赤字的窟窿,并帮助香港的证交所同作为房地产投资信托市场的新加坡交易所竞争。房屋委员会这一机构为穷人提供住房。接近该交易的人士表示,声明希望在明年3月底前完成交易的房屋委员会已决定,于12月推出该房地产投资信托。 他们警告,虽然时间表依然可能改变,但表示房屋委员会在过去数天内与分析师召开了一次会议,朝发行上市正式迈出了步。 房地产投资信托受到了开发商的青睐,因为有了这种产品,公司就可以将房地产资产集合起来,其价值要比单独的资产价值更高。 许多投资者宁愿购买房地产投资信托,不愿购买地产集团的股票,因为房地产投资信托将大多数净收入作为分红付给投资者,而且交易价一般较其净资产价值的折让要小。 香港房屋委员会及其顾问瑞银(UBS)、高盛(Goldman Sachs)和汇丰(HSBC)未能发表评论。分析师表示,房地产投资信托成功与否,散户投资者的需求将是关键。房地产投资信托将包括约100万平方米购物中心和新鲜食品市场,以及香港房屋委员会建筑内约10万平方米的停车空间。 据悉,有高达40%的房地产投资信托基金可能会出售给香港的散户投资者,这些投资者通常追捧政府资产的上市行动。

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